Jakarta – Tekanan ekonomi makro yang dipicu oleh kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25% dan pelemahan nilai tukar rupiah membayangi kinerja emiten properti hingga penghujung 2026. Kombinasi suku bunga tinggi dan kurs dolar AS yang bertahan di kisaran Rp 17.600 menjadi tantangan serius bagi industri yang sangat bergantung pada pendanaan eksternal tersebut.
Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, Jessica Leonardy, menyatakan bahwa kenaikan BI Rate dan volatilitas rupiah memberikan sentimen negatif ganda. Selain beban bunga yang membengkak, biaya operasional pengembang berpotensi meningkat seiring mahalnya harga bahan bangunan impor.
Analisi Maybank Sekuritas, Kevin Halim, menambahkan bahwa tekanan margin keuntungan menjadi ancaman nyata jika pengembang tidak melakukan penyesuaian harga jual. Ia menyoroti kerentanan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) terhadap pergerakan kurs karena masih memiliki obligasi dolar AS sebesar US$ 333 juta yang jatuh tempo pada 2028.
Meski demikian, manajemen PWON dinilai telah melakukan strategi lindung nilai yang agresif. Pada kuartal IV-2025, perusahaan mengalokasikan investasi sebesar Rp 1,85 triliun pada instrumen berbasis dolar untuk memitigasi eksposur liabilitas hingga tersisa sekitar US$ 100 juta.
Berbeda dengan PWON, PT Jababeka Tbk (KIJA) mengambil langkah preventif dengan mengalihkan struktur pendanaan ke mata uang rupiah. Langkah ini diambil melalui perolehan fasilitas pinjaman jangka panjang dari Bank Mandiri dengan tenor 15 tahun guna mengurangi risiko volatilitas akibat fluktuasi mata uang asing.
Di sisi lain, tantangan pendanaan juga dirasakan oleh PT Modernland Realty Tbk yang masih mencatatkan beban bunga utang mencapai Rp 118,68 miliar per Maret 2026, dengan utang obligasi dalam denominasi dolar yang akan jatuh tempo pada 2027.
Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, menilai bahwa perusahaan dengan porsi pendapatan berulang atau recurring income yang besar akan lebih mampu bertahan di tengah kondisi pasar saat ini. Sebaliknya, pengembang yang hanya mengandalkan penjualan residensial untuk segmen menengah bawah diprediksi menghadapi tantangan lebih berat.
Kendati dibayangi tekanan ekonomi, sektor properti masih memiliki katalis positif dari perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga 2027 serta akselerasi program pembangunan 3 juta rumah. Pelaku pasar disarankan mencermati emiten yang memiliki kesehatan keuangan terjaga.
Terkait rekomendasi investasi, Maybank Sekuritas memberikan peringkat beli untuk saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga masing-masing Rp 1.050, Rp 1.150, Rp 580, dan Rp 520. Sementara itu, Kiwoom Sekuritas secara khusus menetapkan target harga untuk PWON di level Rp 326 per saham.
