Menakar Prospek Emiten Properti di Tengah Tekanan Rupiah dan Suku Bunga

Jakarta – Sektor properti nasional menghadapi tekanan berat seiring dengan pelemahan nilai tukar rupiah yang menyentuh level terendah sepanjang masa di angka Rp 17.706 per dolar AS pada Selasa (19/5/2026). Kondisi ini diperburuk dengan ekspektasi kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) yang membuat beban emiten semakin membengkak.

Kenaikan suku bunga dan depresiasi rupiah menjadi sentimen negatif ganda bagi perusahaan properti, terutama yang memiliki utang dalam mata uang asing. Tingginya biaya modal diproyeksikan akan menekan margin keuntungan jika pengembang tidak melakukan penyesuaian harga jual rumah.

Dampak pelemahan rupiah tidak hanya terasa pada beban bunga utang obligasi, tetapi juga pada biaya operasional. Direktur PT Ciputra Development Tbk (CTRA), Harun Hajadi, mengungkapkan bahwa fluktuasi nilai tukar dan kenaikan harga bahan bakar minyak (BBM) memicu lonjakan biaya konstruksi akibat mahalnya harga material dari kontraktor maupun barang impor.

Di sisi lain, sejumlah emiten mulai mengambil langkah strategis untuk memitigasi risiko. PT Jababeka Tbk (KIJA), misalnya, baru saja memperoleh fasilitas pinjaman jangka panjang dalam denominasi rupiah sebesar 7% per tahun. Langkah ini bertujuan melakukan pembiayaan kembali (refinancing) atas obligasi dolar yang jatuh tempo pada 2027 guna mengurangi volatilitas laba akibat kurs.

Upaya serupa dilakukan oleh PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang telah melakukan lindung nilai (hedging) secara langsung untuk menurunkan eksposur utang dolar AS. Menurut analis, strategi pengelolaan liabilitas yang proaktif menjadi kunci bagi emiten untuk bertahan di tengah gejolak pasar saat ini.

Analis Maybank Sekuritas, Kevin Halim, menilai emiten dengan utang dolar rendah atau yang telah melakukan hedging lebih mampu mempertahankan kinerjanya. Ia merekomendasikan beli untuk saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA dengan target harga yang disesuaikan dengan kondisi pasar.

Senada dengan itu, analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, menekankan bahwa emiten dengan pendapatan berulang (recurring income) akan tampil lebih defensif dibandingkan perusahaan yang hanya bergantung pada penjualan residensial menengah-bawah.

Meski dibayangi sentimen negatif, sektor properti masih ditopang oleh beberapa katalis positif, seperti perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) hingga 2027 serta program pembangunan tiga juta rumah. Segmen properti premium pun dinilai tetap memiliki ketahanan lebih baik terhadap fluktuasi bunga kredit pemilikan rumah (KPR).