Jakarta – Sektor properti di Bursa Efek Indonesia (BEI) mencatatkan kinerja yang kurang memuaskan sepanjang tahun 2026. Hingga penutupan perdagangan Jumat (19/6/2026), indeks IDX Properties and Real Estate tercatat terperosok hingga 37,27 persen sejak awal tahun atau secara year to date (YTD).
Penurunan ini menempatkan sektor properti sebagai sektor dengan kinerja paling rendah dibandingkan indeks sektoral lainnya. Kondisi ini berbanding terbalik dengan catatan akhir tahun 2025, di mana indeks properti sempat membukukan kenaikan signifikan sebesar 54,98 persen YTD. Bahkan, dalam akumulasi tiga tahun terakhir, indeks ini sempat mencatatkan pertumbuhan sebesar 64,91 persen.
Namun, sejumlah emiten properti berkapitalisasi besar justru menunjukkan tren pelemahan yang konsisten dalam tiga tahun terakhir. Data RTI mencatat saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) terkoreksi 23,44 persen YTD dan 57,08 persen dalam tiga tahun. Saham PT Ciputra Development Tbk (CTRA) juga melemah 33,73 persen YTD dan 51,11 persen dalam tiga tahun.
Tekanan serupa dialami PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang sahamnya turun 38,67 persen YTD serta 50,67 persen dalam tiga tahun terakhir. Sementara itu, PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) mencatatkan koreksi 24,85 persen YTD dan 48,16 persen selama periode tiga tahun.
Investment Analyst Infovesta Kapital Advisori, Ester Mulyani, menilai pelemahan kinerja tahun ini merupakan dampak dari pembalikan euforia pasar tahun 2025. Menurutnya, kenaikan indeks tahun lalu banyak didorong oleh saham-saham spekulatif dengan likuiditas tipis, bukan oleh emiten dengan fundamental yang kuat.
Ester menambahkan, kondisi pasar saat ini diperberat oleh berbagai sentimen negatif. Mulai dari pembekuan indeks MSCI, pelemahan nilai tukar rupiah yang sempat menyentuh level Rp 18.000 per dolar AS, ketegangan geopolitik antara Amerika Serikat dan Iran, hingga kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI-Rate). Hingga Juni 2026, BI telah menaikkan suku bunga sebanyak tiga kali hingga mencapai posisi 5,75 persen.
Menurut Ester, bobot kapitalisasi pasar yang didominasi oleh PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) dan PT Bangun Kosambi Sukses Tbk (CBDK) turut memberikan tekanan pada indeks properti tahun ini. Sementara itu, emiten properti dengan fundamental baik justru mengalami de-rating struktural sejak 2020 akibat ketidakpastian monetisasi cadangan lahan, suku bunga tinggi, serta melemahnya daya beli masyarakat.
Pandangan senada disampaikan Equity Analyst PT Indo Premier Sekuritas, David Kurniawan. Ia menyoroti aksi rotasi modal asing dan pelemahan kurs rupiah ke level Rp 17.804 per dolar AS sebagai pemicu utama. Emiten yang memiliki beban utang obligasi valuta asing tinggi dinilai memiliki risiko paling besar terkait restrukturisasi utang.
Kepala Riset Korea Investment & Sekuritas Indonesia, Muhammad Wafi, menambahkan bahwa penurunan ini merupakan konsekuensi dari koreksi teknikal setelah reli yang terjadi di awal tahun. Selain itu, faktor tingginya rasio utang terhadap ekuitas atau debt to equity ratio (DER) serta belum munculnya katalis re-rating menjadi beban tambahan bagi emiten properti.
Meski demikian, sektor kawasan industri dinilai tetap solid di tengah kenaikan suku bunga. David Kurniawan menjelaskan bahwa sektor ini ditopang oleh permintaan lahan untuk pusat data, logistik kendaraan listrik, dan relokasi pabrik. Pelemahan rupiah justru memberikan keuntungan bagi emiten di sektor ini karena pendapatan sewa dari penyewa asing umumnya berbasis dolar AS.
Untuk strategi investasi, para analis menyarankan investor untuk lebih selektif. Wafi menyarankan pemilihan emiten dengan pendapatan berulang yang kuat serta rasio utang yang terkendali. Sementara itu, Ester melihat saham PT Jababeka Tbk (KIJA) memiliki prospek menarik karena bertumpu pada permintaan industri yang relatif lebih terlindung dari sensitivitas suku bunga kredit pemilikan rumah dibandingkan emiten residensial murni.
